Vấn Đề Gặp Phải Khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Căn Hộ Chung Cư.

Mạnh là một nhân viên Sale Bất Động Sản đã có trải qua 5 năm kinh nghiệm đã có bán qua các dự án ( căn hộ, nhà phố , đất nền ) các sản phẩm đã có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai cũng có. Những lời viết dưới đây Mạnh chia sẻ lại tất cả những gì Mạnh gặp phải và xử lí cho khách hàng để hoàn thành giao dịch cho khách hàng , có cái khó cái dễ mỗi cảm xúc và kinh nghiệm khác nhau .

1# Bán Căn Hộ Hình Thành Trong Tương Lai ( Đang Xây )

Đây có lẽ là sản phẩm được khách hàng ưa chuộng nhất vì khi bán căn hộ sẽ có tiện ích và các hướng view được nhiều hướng, và khi bán căn hộ khách hàng tham quan nhà mẫu sẽ có cảm xúc hơn, hơn nữa căn hộ sẽ có được 2 yếu tố vừa đầu tư sinh lời và an cư được ngay khi dự án xây xong và giao nhà theo chiều hướng tích cực nhất. Nhưng nếu là sản phẩm tốt pháp lý an toàn thì không có quá nhiều để nói thế nhưng sau khi làm qua 3 công ty lớn nhỏ Mạnh mới thấy có những cái mình tưởng chừng là chủ đầu tư lớn nhưng thực sự đó không phải là tất cả, vì khi “ nhân viên kinh doanh hay còn gọi là SALE “đã nhận lương thì chắc chắn nhiệm vụ của bạn phải là bán hàng cho nên chính bản thân bạn cũng không được quyền tự quyết về sản phẩm khi bạn làm bên chủ đầu tư, Mạnh sẽ liệt kê một số yếu điểm của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để anh chị khách hàng có chung cảm nhận :

+ Theo Luật BĐS Việt Nam là chủ đầu tư dự án chỉ được huy động vốn của khách hàng khi phải thi công móng cọc và nghiệm thu của Sở Xây Dựng thì mới được phép mở bán nhà ở căn hộ hình thành trong tương lai đồng nghĩa với việc là khách hàng sẽ ký HỢP ĐỒNG MUA BÁN chứ không phải là giai đoạn HĐ đặt cọc, vì khi kí HĐMB là khách hàng có thể được vay vốn bên phía ngân hàng và có thể mua bán sang nhượng là ra phòng công chứng của nhà nước là đúng nghĩa vụ pháp lý. Thế nhưng tại Việt Nam thì hầu hết các CĐT thường sẽ bán lúa non trước nghĩa là trong thời gian thi công móng cọc và hầm là chủ đầu tư đã cho mở bán rồi qua hình thức ( Booking , giữ chỗ , đặt cọc ) và có điều khoản sẽ thực hiện xây dựng và cam kết trong khoảng thời gian bao nhiêu lâu sẽ được kí HĐMB ) vấn đề rút ra ở đây phải chọn cdt thực sự có tiềm lực tài chính và những dự án họ đã triển khai trước đây bàn giao và vận hành nghe ý kiến từ group cư dân và thực tế để có cái nhìn sâu sắc từ 2 bên là chủ đầu tư và người mua .

+ Sự phức tạp của Quy Hoạch cũ và Quy Hoạch được chỉnh sửa vì đa số các chủ đầu tư toàn xin xây thêm và xin vượt hạn mức của quy hoạch 1/500. Tại sao Mạnh nói điều này vì thật ra khi làm một dự án bên phía cđt họ cũng chịu loại phí để làm được 1 dự án cho nên phần đội vốn của một dự án lúc nào cũng sẽ xẩy ra rất ít chủ đầu tư làm đúng. Đáng tuyên dương một số chủ đầu tư ở quận 9 hiện nay như Khang Điền , Kiến Á , Điền Phúc Thành vì những dự án họ xây xong đều đa số ra được sổ hồng cho khách hàng là bởi vì họ xin quy hoạch như nào họ xây như vậy, không hề có sự xây vượt trái phép dẫn đến việc không nghiệm thu được. Một ví dụ anh chị có thể dễ thấy nhất là hầu hết các căn hộ chung cư thì chỉ có chiều cao tầng 25 đổ lại, nhưng trong khoảng 7 năm trở lại đây từ 2013-2020 thì xuất hiện các căn hộ cao cấp cao từ 45-81 tầng, điều này đã chỉnh sửa quy hoạch rất nhiều , nhưng chính những điều này cũng chứng tỏ khả năng xây dựng của Việt Nam đã lên một tầm cao mới chinh phục những cái đẹp biểu tượng cho một thành phố Hồ Chí Minh được bạn bè nước ngoài biết tới. Quay trở lại việc điều chỉnh quy hoạch này tạo ra một cái bất lợi vô hình cho người mua ở chỗ là họ không biết được chắc là chủ đầu tư có đang làm đúng hay không, và phải chờ cho đến khi cdt họ đưa ra các văn bản như ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500 đất ở, đất giao thông, cây xanh, đất tiện ích ) thì lúc đó người mua mới đối chiếu được đâu là một sản phẩm an toàn cho đến khi kí HĐMB thì coi như pháp lý xong được 80% và phần còn lại nếu cdt làm đúng không sai phạm và về quy hoạch cũ và mới thì việc khi giao nhà chủ đầu tư nghiệm thu và xin cấp giấy chứng nhận cho người mua là việc hết sức bình thường.

+ Tiếp đến là vấn đề quá trình xây dựng nếu gặp chủ đầu tư uy tín thì tiến độ thành toán của người mua sẽ phù hợp với tiến độ xây dựng hoặc có thể vượt tiến độ nhưng vấn đề sẽ phải xét rất kĩ về năng lực tài chính và các dự án cdt này đã thi công và giao được nhà cho cư dân rồi để có sự tin tưởng này phải có thâm niên trong bất động sản mới làm được nhưng cũng không phải là 100% hết.

+ Tiếp đến là Vật Liệu Xây Dựng là một vấn đề hết sức không thấy được tận mắt nhưng chỉ xem qua trên giấy tờ các hạng mục bàn giao và đơn vị thi công trực tiếp xây dựng như ( Coteccon, Central , Hòa Bình, An Phong , Donghan, Phước Thành, Cofico ,Delta , .v.v.v ) Nếu anh chị khách hàng mà có kiến thức về bất động sản và xây dựng thì điều này quá tuyệt vời, còn nếu không biết thì anh chị nên tìm hiểu về những nhà thầu loại A , loại B
* Loại A : Cofico, Hòa Bình , Coteccon, Central
* Loại B : An Phong, Phước Thành , Takco .v.v.v

+ Thật ra một căn hộ có rất nhiều thứ quan trọng  (Vị trí, thương hiệu cdt, giá đất tại khu vực, tiện ích ngoại khu, tiện ích nội khu ) mà con phải tìm hiểu về cách thức bàn giao của căn hộ tiêu chuẩn gì ? để so sánh trên giá bán của chủ đầu tư có phù hợp hay không , ví dụ như :

  • Tiêu chuẩn bàn giao thô : tức là khi bàn giao sẽ không có vật dụng gì cửa chính căn hộ và trần tường sàn xi măng, và các ống chờ cấp thoát nước để thi công.
  • Tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện cơ bản : tức là khi bàn giao căn hộ sẽ được sơn tường, có trần thạch cao, các thiết bị chiếu sang của mỗi phòng khách , nhà vệ sinh, phòng ngủ đều có, và thiết bị nhà vệ sinh có bồn cầu, bồn rửa mặt và gương soi,
  • Tiêu chuẩn bàn giao đầy đủ nội thất : mỗi chủ đầu tư sẽ có mỗi định nghĩa bàn giao đầy đủ khác nhau. Ví dụ thông thường sẽ là bàn giao căn hộ sẽ được sơn tường, có trần thạch cao, các thiết bị chiếu sàng của mỗi phòng khách , nhà vệ sinh, phòng ngủ đều có, và thiết bị nhà vệ sinh có bồn cầu, bồn rửa mặt và gương soi, có thiết bị tủ bếp trên và dưới , có bếp hồng ngoại hoặc bếp từ, có máy hút mùi , có quầy bar và bồn rửa bát, phòng ngủ được lát gỗ, có máy điều hòa. V.v.v

+ Khi người mua đi nhận nhà cũng sẽ phát sinh nhiều vấn đề về nhận nhà phát sinh lỗi cần phải sửa dù là căn hộ mới chưa ở, sau khi làm nhiều bên chủ đầu tư Mạnh mới nhận ra dù là chủ đầu tư lớn hay nhỏ , căn hộ thứ cấp hay cao cấp họ đều có lỗi hết cả, đây là một việc hết sức bình thường nhưng hơn nhau ở cách họ xử lí vấn đề cho người mua thế nào mới là cách họ làm nên thương hiệu. Em đã có viết một bài “ Khi đi nhận nhà anh chị cần kiếm tra kĩ những chi tiết quan trọng mà một căn hộ mới bàn giao gặp phải ở link dưới đây

====== https://manhsam.com/khi-di-nhan-nha-vinhomes-grand-park-quan9/

+ Đơn vị Quản Lí và Vận Hành sau khi giao nhà là một vấn đề cực kì quan trọng vì khi khách hàng về ở rồi sẽ rất nhiều vấn đề phát sinh cần phải hỗ trợ. Nếu đơn vị quản lí chuyên nghiệp thì vấn đề họ sẽ vận hành rất nhanh và sẽ giảm thiểu được mọi phát sinh. ở Việt Nam gần như các đơn vị quản lí trung cấp như (JLL Jones Lang LaSalle ,CBRE , Savils Anabuki Housing, còn cao cấp hơn là The Ascott Limited – Capitaland Việt Nam , Xi , Vinhomes thuộc tập đoàn Vingroup

  • Chính những đơn vị quản lí vận hành này họ sẽ giải quyết vấn đề về sửa chữa các hư hỏng trong căn hộ, đồng thời bảo trì các phần bên trong và ngoài tòa nhà như ( hồ bơi, thang máy , sảnh lễ tân, mảng xanh cây cối, an ninh tòa nhà )
  • Việc thu phí quản lí của căn hộ sẽ được điều chỉnh khi có thông báo của chủ đầu tư và ban quản trị cư dân do người của chủ đầu tư và khách hàng được bầu trong ban quản trị tham khảo và đưa ra biểu quyết. Mọi chất lượng đều đi kèm theo giá dịch vụ được thu
  • Việc có đơn vị quản lí vận hành chuyên nghiệp và có thương hiệu sẽ đóng góp rất nhiều đến việc người mua sẽ có thuê căn hộ với giá cao vì hướng tới đối tượng người thuê là nước ngoài họ rất đề cao sự AN NINH và chuyên nghiệp khi vận hành có thể đáp ứng với nhu cầu của họ cả về mảng xanh tiện ích và bảo trì .

Ở bài viết này Mạnh chỉ đề cập đến vấn đề mua nhà ở hình thành trong tương lai là Căn hộ chung cư , với bài viết sắp tới Phần 2 Mạnh sẽ viết về chủ đề Nhà ở trong tương lai là Nhà Phố Compound để anh chị có thể theo dõi chi tiết hơn. Cám ơn anh chị đã đọc đến dòng cuối cùng.